INTRODUCCIÓN.
Cuando preguntamos a una persona su opinión sobre el barrio más rentable de Madrid – Capital, expresada la rentabilidad como las rentas percibidas por el alquiler de un piso comprado como inversión (es decir, comprado no para vivir uno mismo, sino para alquilarlo), seguramente su sentido común le lleve a contestar que o bien el que tenga los alquileres más altos o bien el que tenga los precios de compra más bajos.
Este razonamiento sigue la lógica más básica de comprar barato para vender / alquilar caro. Y por tanto no puede fallar. No debería, ¿no?
Claro es que tenemos que combinar ambos efectos para que sea más completo. Es decir, buscar el precio de compra más barato y unirlo con las rentas por alquiler más caras puesto que queremos optimizar nuestra inversión.
Qué influye en la rentabilidad.
Pero hay que incluir aún muchas variables en la fórmula, como bien puede imaginarse:
- A la hora de medir la inversión para comprar la casa, tenemos que tener en cuenta el estado del piso pues si necesita reforma el desembolso será mayor…; la esperanza de vida y de potenciales derramas de renovación / arreglo del edificio; si se vende amueblado o no …
- Y cuando nos fijamos en los gastos corrientes de mantenimiento del piso: el importe de la comunidad, valor catastral de cara al cálculo del I.B.I. y de la potencial venta del piso tras unos años, y un largo etcétera.
Vaya por adelantado que cada piso es diferente, por lo que hacer medias puede ofrecer una orientación pero no es definitivo pues la regla de valoración número uno a la hora de estimar el precio de una vivienda es visitar el piso para conocerlo. Además existen otros factores:
- Oferta de pisos en la zona: por ejemplo, si es el único piso en alquiler en un radio de tres manzanas, parece razonable pensar que la no existencia de competencia permita un plus en el precio del alquiler. Pero también podría significar que no hay demanda por lo que se prefiere vender a alquilar.
- Hechos que pueden cambiar las reglas existentes en el futuro: por ejemplo, la noticia de la apertura de un centro comercial en una ciudad del Corredor del Henares, que ofrecería un altísimo número de puestos de trabajo nuevos, subió el precio de compra de los pisos más próximos, y por efecto onda, el de las ciudades más próximas. Por supuesto, subió también, aunque no con la misma elasticidad, el precio de la oferta de los pisos en alquiler de esa ciudad y de las ciudades vecinas.
- Cambios en la coyuntura que marquen cambios de ciclo: por ejemplo, si se endurecen los requisitos para los pisos turísticos, habrá un número X de propietarios que abandonen este negocio y devuelvan el piso al alquiler convencional para vivienda.
- Comparando unos distritos con otros, es indudable que todos se ven afectados de una forma o de otra por los cambios contextuales, pero también lo es que la oferta de pisos en alquiler de una zona u otra tampoco reaccionarán igual al no tener la misma elasticidad. Por ejemplo, cuando grandes empresas de nuestro IBEX decidieron construir sus mega centros de trabajo en el norte de Madrid, los barrios cercanos experimentaron un sensible incremento del precio de los alquileres, véase Las Tablas, Sanchinarro, Alcobendas. En menor medida, pero también fruto de esta nueva demanda, las casas de distritos próximos pero no inmediatos a los nuevos centros de trabajo, también tuvieron un incremento. Pero ahora, una vez que ya se han consolidado las situaciones de estos nuevos trabajadores que inicialmente acudieron al alquiler, se plantean la compra de un piso en sus nuevos – ya no tan nuevos – barrios. Así que el precio del alquiler se ha estabilizado mientras que el precio de compra de un piso en Las Tablas y en menor medida en Sanchinarro, ha crecido más comparativamente que los de los demás barrios de Madrid.
- El plazo de la inversión es igualmente importante: si el horizonte temporal de la compra es de cinco años, parece lógico pensar que la ponderación de la antigüedad del edificio / casa no es tan importante pues es un plazo corto como para que se produzcan cambios significativos. Sin embargo, si la idea es hacer una compra para tener una pensión de por vida que venga de ese alquiler, es muy importante y puede hacer la gran diferencia entre el éxito y el fracaso de la inversión.
- Rotación de la inversión: medida como la duración media de los contratos de alquiler o el número de contratos que se celebra para un inmueble, es tan aleatoria que no se ha incluido en el estudio. Es decir, la mejor zona de Madrid en cuanto a rentabilidad y en teoría duración del contrato podría ser la de mayor rotación en un período de cinco años si el inquilino, a priori de alto nivel adquisitivo, tiene un bache profesional y se va. O al contrario, un piso poco rentable pero barato, podría ser el de mayor duración porque la situación económica del arrendatario sea constante durante esos cinco años del estudio. Así que no se considera esta variable para el estudio, o mejor dicho, se entiende constante y uniforme para todas las zonas estudiadas.
Todo esto para explicar lo ya comentado: para hacer el estudio que les presentamos hay que tener en cuenta muchas variables, muchas de ellas desconocidas para el público en general, y aún así, las conclusiones que se obtienen responden, afortunadamente, al principio común de todo inversor “compra lo más barato posible y vende (alquila) lo más caro posible”.
Parámetros del Análisis.
Entrando en los detalles técnicos, baste decir que se ha elegido para la comparación entre barrios y distritos un piso que responde a las siguientes características:
- Zona: Madrid Capital.
- 2 habitaciones, y un baño.
- Entre 60 y 80 metros cuadrados,
- En buen estado,
- Plantas intermedias (ni áticos ni bajos),
- Un piso (no un chalet o vivienda unifamiliar),
- Sin zonas comunes más que portal,
- Sin trastero, ni plaza de garaje,
- Con aire acondicionado, armarios empotrados y ascensor.
Por último, señalar que se han analizado más de 80 pisos que responden a la descripción anterior.
Y con estos parámetros, comunes para una persona que se plantee un alquiler normal, hemos trabajado para obtener unos resultados que ofrecen alguna sorpresa, pero que de alguna manera podrían ser anticipados por ciertos “prejuicios”.
RESULTADOS DEL ESTUDIO.
El barrio con el metro cuadrado de alquiler más caro es….el Barrio Salamanca, concretamente en Recoletos, seguido de cerca por Centro – Huertas, Chamberí – Almagro y Centro – Sol. Todos ellos tienen un precio medio del metro cuadrado de alquiler superior a 25 euros.
Si bajáramos solo unos puestos más en esta clasificación, volveríamos a encontrarnos al distrito Centro y Salamanca (en este caso, zona Castellana), y entraría en la clasificación Moncloa (Ciudad Universitaria y Argüelles) y Retiro.
Bueno, pues no es ninguna sorpresa, ¿verdad? Parece que la metodología del estudio tienen sentido de momento.
Como puede imaginarse, el tamaño medio de los pisos estudiados es de 70 metros cuadrados (no solo es la mediana entre 60 y 80, los parámetros del estudio, es que además la media real de todos los pisos analizados es de 70,31 metros cuadrados)
Combinando precio y tamaño, Recoletos, Huertas y Almagro siguen ocupando los precios más altos, rondando el alquiler medio de un piso tipo en estas zonas los 2.000,00 euros.
En el lado opuesto de la clasificación nos encontramos Lucero, Canillejas y San Fermín, con una renta media por alquiler de 10,29 euros el metro cuadrado. De nuevo combinando precio del metro cuadrado y tamaño, es decir, el importe del alquiler, repiten Lucero y Canillejas pero Valdezarza, en Moncloa, se cuela como tercera zona más barata.
Por el lado de la compra, el metro cuadrado más barato lo encontramos en Usera – 12 de Octubre, seguido de Águilas y Entrevías. Palomeras Bajas y Casco Antiguo de Vallecas les siguen muy de cerca, todos ellos con un precio medio metro cuadrado alrededor de los 2.300,00 euros, salvo Usera – 12 de octubre, área metropolitana que baja hasta los 1.600,00 euros.
Si atendemos al precio de compra más barato, combinando superficie y precio medio metro cuadrado de compra, Lucero repite como el más barato, pero Águilas le sigue de cerca, con un precio medio de 130.000,00 euros aproximadamente. Viajando hasta el tercer puesto, y ya con un salto significativo, nos encontramos Aluche, y de nuevo marcando una diferencia sensible, respecto al anterior en la tabla Palomeras Bajas, Casco Histórico de Vallecas, Entrevías, Opañel y San Diego.
En el lado opuesto, los inmuebles de “lujo”, es decir, los más caros, se hallan en:
- Recoletos, Jerónimos, Trafalgar y Castellana, por encima de los 7,500,00 euros / metro cuadrado.
- Recoletos, Jerónimos, Malasaña – Universidad, Castellana y Trafalgar, como precios de compra más caros.
Analizando los resultados, tampoco encontramos ninguna señal en contra de lo que nuestro sentido común nos indica a priori.
Y ahora sí, combinando zonas de alquiler más caras con precios de compra más baratos…:
La zona más rentable es… teóricamente Opañel, pero vamos a descartarla porque no existen suficientes datos para el estudio, y la rentabilidad obtenida se ha calculado atendiendo a tan solo un par de inmuebles. Así que la medalla de oro de la rentabilidad bruta se va a ….Canillas y Huertas, con más de un 6%.
Ciudad Jardín y Ventas se acercan pero no pasan del 5,7%.
De estas cuatro áreas, Huertas requiere el mayor desembolso, pues el precio global es más caro, pero la rentabilidad también es de las más altas. En cambio, la compra de un piso en Ventas o en Canillas rondaría los 200.000,00 euros y en porcentaje la rentabilidad sería la misma. En porcentaje, es decir, si lo compra en Huertas invertirá más dinero y obtendrá un alquiler más alto.
En cambio, comprarlo en Jerónimos, Atalaya o Casa de Campo (Moncloa), sería una “mala inversión”, siempre según estos criterios, si la comparamos con otras áreas, pues su rentabilidad es de un 3% aproximadamente. Además, la inversión en Jerónimos sería la de mayor importe de todas ellas, cerca de 570.000 euros.
No es una afirmación unívoca e inequívoca, pero si generalizamos, una vez más arriesgándonos a equivocarnos al hacerlo, las zonas más caras de Madrid no son las más rentables para una inversión.
CONCLUSIONES.
Por tanto, y después de tanto número, tanta estimación y aproximación, que diría un ingeniero, llegamos a las siguientes conclusiones:
- Si se plantea comprar un piso para invertir, antes de hacerlo, debe plantearse qué tipo de inversor es Vd: mayor o menor aversión al riesgo, duración de la inversión, etc…
- Cuando “ya se conozca a sí mismo como inversor”, entonces siga su instinto y sentido común, pero asegúrese de complementar este sexto sentido con datos, por si acaso.
- A igualdad de rentabilidades en términos porcentuales, es MUY POSIBLE que le convenga elegir una zona más barata, ya que podría comprar dos pisos por el precio de uno en la zona más cara, y que la suma de las rentas obtenidas sea mayor. Ejemplo: dos zonas muy similares son Almagro y Canillas. Por el precio de un piso en Almagro podría comprar dos en Canillas. El alquiler medio de un piso en Almagro arroja 1.800,00 euros aproximadamente, mientras que cada piso en Canillas le daría unos 1.100,00 euros. Es decir, es más rentable comprar y alquilar dos pisos en Canillas que uno en Almagro (aún teniendo en cuenta que los gastos si compra dos pisos se multiplican por dos, tanto los inherentes a la compra como los de gestión corriente).
Es un artículo extenso, pero proporcional a la complejidad de comprar un piso para obtener una renta de su arrendamiento si no se tiene el tiempo o los conocimientos para enfrentarse a ella. Esperamos que le haya sido de utilidad.
Si estás interesado en dejarnos tus comentarios o preguntas, no dudes en escribirnos.
GRÁFICO RENTABILIDAD VS PRECIO DE COMPRA VIVIENDA MADRID.
